摘要：土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)的一種稅收，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在對其清算和征管過程中往往是難度最大的稅種之一。通過對土地增值稅清算相關(guān)政策的梳理，分析了稅務(wù)機(jī)關(guān)在征管工作中所面臨的實(shí)際問題，并從房地產(chǎn)估價(jià)角度出發(fā)，探討了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在土地增值稅清算流程中可發(fā)揮的作用，旨在為稅務(wù)機(jī)關(guān)高質(zhì)高效地完成土地增值稅征管工作提供幫助。

　　關(guān)鍵詞：土地增值稅;土地增值稅清算;房地產(chǎn)估價(jià)

　　作者：鄧飛、楊多、王微娟

　　1 土地增值稅清算

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物為其課稅對象。通常采用四級超率累計(jì)稅率核算對土地增值稅的應(yīng)納稅額進(jìn)行核算，稅額為增值額乘以適用稅率減去可扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。土地增值稅清算是指土地增值稅納稅義務(wù)人依照有關(guān)政策規(guī)定，填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，先向所在稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，然后辦理土地增值稅清算手續(xù)，最后結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算屬于一種事后對已發(fā)生業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理，其涉及金額較高、專業(yè)性較強(qiáng)、政策差異大、業(yè)務(wù)繁雜且時(shí)間跨度較長?！秶叶悇?wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 (國稅〔2006〕187號) 第6條規(guī)定：“稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受委托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。”在實(shí)際的土地增值稅清算申報(bào)過程中，通常由作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資料，再由其委托稅務(wù)師事務(wù)所或其他稅務(wù)等中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告，交由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審核。

　　2 稅務(wù)機(jī)關(guān)征管工作中所面臨的困難

　　納稅人 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)) 普遍存在“逐利心理”，故在核算收入和成本時(shí)，往往會做出有利于自身的選擇，從而達(dá)到降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的，但這也為稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅征管工作中帶來許多問題。

　　2.1 稅務(wù)人員房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)專業(yè)知識缺乏

　　土地增值稅清算過程中離不開建造師、評估師等相關(guān)專業(yè)技術(shù)人才，但目前稅務(wù)部門此類技術(shù)人才儲備較為缺乏，所以在審核中很難發(fā)現(xiàn)在土地增值稅清算中暗含的問題。以核算項(xiàng)目扣除金額為例，稅務(wù)人員要在準(zhǔn)確掌握相關(guān)稅收政策的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中前期費(fèi)用、建筑安裝及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等相關(guān)方面的專業(yè)知識有一定程度的掌握，才可以準(zhǔn)確判斷清算過程中項(xiàng)目扣除金額的合理性。

　　2.2 稅企雙方信息不對稱

　　由于土地增值稅清算具有特殊性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常委托中介機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行代理清算申報(bào)。但由納稅人委托的稅務(wù)師事務(wù)所或其他稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)向稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交的資料和相關(guān)鑒證報(bào)告，由于利益關(guān)系驅(qū)使，通常都偏向于維護(hù)納稅人的相關(guān)利益。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員在審核由中介機(jī)構(gòu)整理的稅務(wù)申報(bào)資料時(shí)，往往由于中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和原始資料的缺失，不能掌握最基礎(chǔ)的納稅信息，形成了信息的不對稱性，對土地增值稅的清算審核質(zhì)量造成了較大影響。

　　2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偟牟缓侠硇?/p>

　　在綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)成本的分?jǐn)偝３蔀閻阂獗芏惖闹攸c(diǎn)區(qū)域。開發(fā)成本作為中比重較高的扣除項(xiàng)目，對稅額影響較大，開發(fā)成本的調(diào)整通常會引起土地增值稅稅款的大幅度變化。在自持、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的開發(fā)成本分?jǐn)偵?，某些開發(fā)商就會將此部分開發(fā)成本向出售房地產(chǎn)傾斜，加大土地增值稅清算的扣除額，達(dá)到少繳稅款的目的。

　　2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的建筑安裝工程費(fèi)用不實(shí)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，通常會大量接觸相關(guān)業(yè)務(wù)單位，為其虛開發(fā)票以虛列成本提供了可行性。例如部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取虛簽合同、虛列建筑工程費(fèi)的手段，使得費(fèi)用額虛高，加大了建安成本的扣除金額。

　　3 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)揮的作用

　　針對當(dāng)前土地增值稅清算申報(bào)質(zhì)量不高、稅務(wù)人員缺乏相關(guān)專業(yè)知識、稅企雙方信息不對稱等相關(guān)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以順應(yīng)國家倡導(dǎo)的政府購買服務(wù)趨勢，以《國務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會力量購買服務(wù)的指導(dǎo)意見》 (國辦發(fā)〔2013〕96號) 為指導(dǎo)，利用專業(yè)機(jī)構(gòu)自身的專業(yè)力量和人力資源優(yōu)勢，為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供“外腦”，扮演揭示稅務(wù)流失風(fēng)險(xiǎn)及緩解信息不對稱的角色。目前，已有多省市的稅務(wù)機(jī)關(guān)開始引入相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)，參與土地增值稅清算工作的相關(guān)環(huán)節(jié)，較大幅度地提高了土地增值稅清算審核的質(zhì)量和效率。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (以下簡稱《條例》) 第9條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收： (1) 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的; (2) 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的; (3) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。該《條例》明確規(guī)定了在土地增值稅清算過程中應(yīng)當(dāng)評估的情形，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在土地增值稅清算過程中發(fā)揮作用提供了法律基礎(chǔ)。但從實(shí)務(wù)操作來看，《條例》中三種情形恰恰是較難認(rèn)定的，納稅義務(wù)人通常不會認(rèn)為自己存在上述情形，而稅務(wù)征管人員對此類情形的認(rèn)定完全取決于自身對房地產(chǎn)專業(yè)知識掌握程度。這就凸顯了土地增值稅清算過程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的作用。

　　3.1 提供房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)專業(yè)知識

　　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是為房地產(chǎn)的市場、運(yùn)營、管理、價(jià)值提供價(jià)值尺度的專業(yè)服務(wù)業(yè)，獨(dú)立、客觀、公正的評估原則及其專業(yè)性正是市場經(jīng)濟(jì)所需形成的社會公信力的基礎(chǔ)。隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由少到多、由弱到強(qiáng)，已經(jīng)過了大發(fā)展時(shí)期，行業(yè)相關(guān)制度規(guī)范完善，從業(yè)人員普遍具有較高的相關(guān)專業(yè)知識儲備。在審核前期工作中，可以為稅務(wù)審核人員發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算中的隱性問題提供咨詢意見。

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