造成房價上漲預(yù)期剛性的首要原因是供需錯配，其他因素都是次要和輔助因素。房地產(chǎn)稅雖然短期內(nèi)會增加囤房和炒房行為的成本，使得市場供給增加，但長期來看，房地產(chǎn)稅并沒有改變住房供需狀況和土地財政，可能難以抑制房價上漲。

　　近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題熱度持續(xù)上升。今天5月中旬召開的房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會被普遍看作是房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)的信號。6月財政部發(fā)文，自2022年起，在全國范圍內(nèi)將土地使用權(quán)出讓收入等非稅收入全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門征收。此舉被視為房地產(chǎn)稅正式出臺前的重要準(zhǔn)備，房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)就緒，接下來的工作將主要聚焦于解決與“房”相關(guān)的稅制設(shè)計。

　　在梳理國外現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要模式和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，本文分析我國房地產(chǎn)稅可能采取的方案，重點針對房地產(chǎn)稅是否能夠抑制房價上漲的話題展開討論，并提出相關(guān)政策建議。

　　中國房地產(chǎn)稅方案已有傾向性選擇

　　從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無定式。稅收最關(guān)鍵的要素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)又叫稅基。多數(shù)國家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場評估價值作為稅基，主要包括三種計算方式。一是市場評估價值;二是評估租值，根據(jù)所取得的租金收入計算年度價值;三是政府公示價值、地籍價值或賬面價值，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價值。

　　稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規(guī)定的稅率;二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。不同國家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異(圖1)。

　　市場評估價值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學(xué)合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭議相對較大。近期國內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實行累進(jìn)稅制，這與多數(shù)國家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級為4～9級不等。也有學(xué)者認(rèn)為實行比例稅即可。

　　未來，我國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度。對政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是將其作為地方主體稅種，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)完善，協(xié)調(diào)政府間財政關(guān)系。同時，在調(diào)節(jié)財富分配、控制住房價格過快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計。如無特殊說明，本文剩余部分中房地產(chǎn)稅均指針對住房課征的稅收。對國內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財產(chǎn)和負(fù)債。如果房地產(chǎn)稅稅負(fù)過高，很可能會產(chǎn)生很大的社會負(fù)面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個人經(jīng)營性住房的市場評估價值作為計稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級邊際稅率相對較高的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案。另一種則是將個人經(jīng)營性和非經(jīng)營性住房的市場評估價值之和進(jìn)行綜合計算，按照人均居住面積扣除適當(dāng)寬免額后作為計稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級邊際稅率相對較低的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個人免征面積”方案。從國際經(jīng)驗和國內(nèi)各方傾向性意見來看，后者比較符合政策導(dǎo)向與客觀現(xiàn)實。

　　房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺會十分審慎。財政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。樂觀估計，房地產(chǎn)稅最快明年能夠進(jìn)入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續(xù)推進(jìn)試點的可能性。未來在較短時間內(nèi)，試點城市會修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個人免征面積”設(shè)計新的方案。新的方案很可能對包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會達(dá)到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。

　　房地產(chǎn)稅對房價上漲難有抑制效應(yīng)

　　從理論上看，增加稅收通常會使產(chǎn)品的使用、交易或持有成本上升，最終導(dǎo)致其價格上升。住房兼具商品和財產(chǎn)屬性。從商品稅角度看，在供給曲線和需求曲線不變的情況下，加稅將導(dǎo)致房價上升和交易量下降。而從資本稅角度看，加稅會導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的資本數(shù)量減少，價格漲跌取決于供給和需求曲線的相對彈性。

　　假設(shè)房價不發(fā)生變化，那么房屋租金將是持有房產(chǎn)的主要收益。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國大中城市租售比位于0.001-0.0035之間。這表明，只要房地產(chǎn)稅稅率超過0.4%，在大多數(shù)一、二線城市中，居民持有的超過個人免征面積的非自用住房就將變得不經(jīng)濟(jì)。因此在房價不變的假設(shè)下，房地產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)通過抑制炒房和囤房行為，使得市場供給暫時增加，從而對房價產(chǎn)生一定的向下壓力。但長期來看，房地產(chǎn)稅不僅不會改變住房市場的供求格局，而且會通過增加持有成本，最終導(dǎo)致房價上升。如果土地出讓金上升，漲價效應(yīng)將更多地傳導(dǎo)至需求端，其結(jié)果是房地產(chǎn)稅可能難以有效抑制房價上漲。

　　現(xiàn)實中，國內(nèi)絕大多數(shù)購房行為源于房地產(chǎn)的保值增值屬性。2009～2020年，中國10年期國債(到期收益率與資本利得收益率之和)和上證A股指數(shù)的收益率分別為44.67%和90.42%，而同期全國住宅價格的漲幅達(dá)到179.11%，分別是10年期國債和上證A股指數(shù)收益率的4倍和2倍，是過去20年國內(nèi)累計收益率最高的資產(chǎn)類別。同時，歷年全國住房價格始終保持正增長，從未跌落負(fù)值區(qū)間，最低增速為2014年的1.43%，最高增速為2009年的24.72%。如果聚焦北上廣深等一二線主要城市，房價總漲幅更高。與資本利得相比，房子的租金收益幾乎微不足道。在稅負(fù)大大低于房價上漲收益的前提下，只要房價上漲預(yù)期存在，房地產(chǎn)稅不僅難以抑制房價上漲，而且還會起到助推作用。

　　造成房價上漲預(yù)期剛性的首要原因是供需錯配。在中國傳統(tǒng)思想和文化中，房子是安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。這種觀念一定程度上決定了國人擁有房產(chǎn)的意愿較為強(qiáng)烈。經(jīng)過近四十年的經(jīng)濟(jì)高速增長，我國城鎮(zhèn)居民家庭收入和財富出現(xiàn)了大幅增長。收入和財富的顯著增長為住房需求上升提供了堅實的基礎(chǔ)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年城鎮(zhèn)居民家庭擁有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。1999～2019年，全國城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從22平方米增加至39.8平方米。而2010年至今，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(住宅)中，90～144平方米的占比保持穩(wěn)步上升，今年以來已經(jīng)超過65%，較2010年上升近20個百分點(圖2)。供需兩端的數(shù)據(jù)皆表明，城鎮(zhèn)居民對住房的新增需求和改善需求持續(xù)增加，而房價上漲帶來的財富效應(yīng)則反過來刺激了投資和投機(jī)需求增長。