摘要：房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運行的要求。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場,市場管理制度,刊發(fā)論文

　　2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。

　　盡管近兩年,國家一再出臺控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調(diào)控政策,福建省房地產(chǎn)投資仍然保持強勁勢頭。根據(jù)福建省統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,2006年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資787136億元,增長45.7%。其中,商品住宅開發(fā)投資511.68億元,增長40.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的65.0%,居主導(dǎo)地位。

　　商品住宅的銷售量達(dá)到2021.69萬平方米,商品房空置面積持續(xù)下降,全年下降30.19%。在空置商品房類型中,商業(yè)營業(yè)用房占46.6%,商品住宅占28.5%。2006年福州、廈門、泉州三市房屋銷售價格分別上漲6.7%、7%和5.8%,高房價的趨勢沒有得到抑制。房價持續(xù)地走高,從根本上講,是由供求關(guān)系決定的。究竟是什么因素影響著福建省的商品房的供給與需求?目前的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫?為了弄清這些問題,需要通過數(shù)據(jù),建立模型幫助我們了解房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響因素以及影響程度。本文利用1997年到2005年的數(shù)據(jù)建立供求的模型,對福建省住宅市場供給需求關(guān)系等內(nèi)容進(jìn)行分析研究,并對近幾年的供求平衡的偏離程度進(jìn)行分析。

　　建立的供求模型是以商品房的供求為例的。

　　一般來講,影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多,主要有:房地產(chǎn)價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟(jì)政策、預(yù)期等,而本文主要考慮國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多,本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價格,房產(chǎn)投資對供給的影響。

　　二、模型設(shè)計

　　(一)模型結(jié)構(gòu)建立一個能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計量經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型,共選取了2個內(nèi)生變量、1個滯后變量和3個外生變量,變量之間的關(guān)系如圖1所示。

　　(二)模型的變量說明根據(jù)圖1中具體的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

　　1.內(nèi)生變量y1———商品房本年銷售面積;單位:萬平方米y2———商品房本年施工面積;單位:萬平方米根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性,采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

　　2.內(nèi)生滯后變量y1-1———商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元由經(jīng)驗可得知前一期市場需求會影響房產(chǎn)市場供給。

　　3.外生變量x1———商品房本年銷售價格;單位:元/平方米x2———房地產(chǎn)企業(yè)的總投資;單位:億元119x3———居民消費水平;單位:元/人方程式根據(jù)圖1,構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下:y1=c(1)*log(x1)+c(2)*x3(1)y2=c(3)*x1+c(4)*x2+c(5)*y1(-1)(2)方程(1)反映房地產(chǎn)市場需求的形成,它與銷售價格以及居民消費水平有關(guān)。方程(2)反映房地產(chǎn)市場供給的形成,它與銷售價格、房地產(chǎn)市場投資額以及前一期房地產(chǎn)市場需求有關(guān)。

　　三、模型的參數(shù)估計及檢驗

　　(一)數(shù)據(jù)來源本模型參數(shù)估計采用時間序列數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)均來自2007年《福建省統(tǒng)計年鑒》,樣本區(qū)間為1997~2005年。數(shù)據(jù)處理與模型計算采用的是excel2000和eviews3.1軟件。(二)參數(shù)估計利用eviews3.1軟件對模型采用二階段最小平方法(2sls)進(jìn)行參數(shù)估計,參數(shù)估計結(jié)果如下:

　　(三)模型檢驗本模型估計出來的參數(shù)所反映的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)濟(jì)理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優(yōu)度均大于0.97;估計參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過參數(shù)的顯著性檢驗。

　　上述結(jié)論表明,本模型的參數(shù)估計結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計意義上均具有一定的可信度。

　　四、歷史模擬和事后預(yù)測

　　(一)內(nèi)生變量歷史值與模擬值為了檢驗?zāi)Ｐ陀糜谀M分析的可靠性,本文運用上述模型對樣本期數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬,并進(jìn)行事后120預(yù)測,通過計算內(nèi)生變量1997~2005年模擬值與實際值的相對誤差來考察模型的預(yù)測能力。計算結(jié)果見表1。根據(jù)表1的數(shù)據(jù)顯示,絕大部分誤差均小于5%,模擬效果良好。其中y2的模擬誤差相對于y1來說較好。在2004年的y1值內(nèi)生變量模擬值及相對誤差表曾一度達(dá)到11%,這是由于2004的y1值的缺失,應(yīng)用插值法來得到一個估計值。這本來就存在著些許誤差,結(jié)果導(dǎo)致了模擬值和實際值的相對誤差達(dá)到11%。這是由于數(shù)據(jù)不全造成的.

　　值相對誤差(mpe)均值相對誤差(mpe)表示被解釋變量在樣本期間每個時期的模擬值r(t)和實際值w(t)的平均相對離差,可用于測度事后預(yù)測向上或向下偏倚的程度。均值相對誤差(mpe)越接近于零,模型預(yù)測的上下偏倚程度越好。表2中顯示,各項均值相對誤差(mpe)接近于零,表明此模型的系統(tǒng)誤差較小,模型的預(yù)測性能較好.

　　(三)均方根相對誤差(rmspe)均方根相對誤差(rmspe)表示被解釋變量在樣本期間每個時期的模擬值與實際值之間的絕對對應(yīng)程度,主要用于評價模擬值序列與實際值序列的總體擬合度.

　　從表3可見,各項均方根相對誤差(rmspe)均較小,表明模擬值和實際值的平均偏離程度小,該模型的總體擬合很好。五、結(jié)論本文所建立的福建省房地產(chǎn)市場供需的計量經(jīng)濟(jì)模型,經(jīng)過參數(shù)估計表明參數(shù)估計結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計意義上均具有較強的可信度。經(jīng)過動態(tài)模擬檢驗,各項檢驗結(jié)果都非常理想,表明此模型能比較準(zhǔn)確地模擬福建省房地產(chǎn)供需在樣本期間的動態(tài)變化。因此,該模型系統(tǒng)具有較好的擬合優(yōu)度和預(yù)測能力。