房地產(chǎn)周期的理論研究滯后于現(xiàn)實(shí)需要，客觀上表明了研究房地產(chǎn)周期所具有的重要理論意義。分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的生成機(jī)理等基本理論性問題，探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特征及其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的相互關(guān)系，尋找應(yīng)對周期波動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，這些工作不但是對經(jīng)濟(jì)周期理論的重要?jiǎng)?chuàng)新，而且更是房地產(chǎn)周期理論的重大擴(kuò)展^[1-3]。

0 引言

要正確分析和預(yù)測房地產(chǎn)周期波動(dòng)，首先，必須綜合考慮不同過程、不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)及其相互影響，采用多指標(biāo)進(jìn)行綜合評價(jià)；其次，考慮到近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展且各項(xiàng)指標(biāo)值幾乎全部上升的情況，用一些學(xué)者使用的擴(kuò)散法不能清晰的描繪出我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，也不能準(zhǔn)確劃分出不同的周期波動(dòng)階段，而對于譜分析、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型構(gòu)建等方法，計(jì)算過程又較為復(fù)雜，經(jīng)過處理后的數(shù)據(jù)所顯示出的指標(biāo)時(shí)序性和信息完整性受到了較大的削弱^[4-5]。面對這種情況，本文采用合成指數(shù)法對自1990年以來的中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況作一較深的探究。

1 指標(biāo)體系

1.1 指標(biāo)體系設(shè)計(jì)原則
在進(jìn)行房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析時(shí)，建立合理的指標(biāo)體系時(shí)保證分析有效的基本前提。在選取房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)時(shí)考慮了以下因素的影響^[6]：（1）經(jīng)濟(jì)顯著性，主要判斷特定指標(biāo)是否屬于主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（2）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分性，主要體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的方法、頻率、誤差、可比性、序列初始時(shí)間點(diǎn)和修訂次數(shù)與方法這些方面，它是衡量該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否可靠的重要標(biāo)準(zhǔn)；（3）周期方向的一致性，即指標(biāo)系列的先行、同步或滯后特性在前后各期必須保持一致；（4）序列的平滑性，即指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果隨形成的序列應(yīng)當(dāng)較為平滑，分析結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生較大誤差；（5）可操作性，指標(biāo)數(shù)據(jù)要有可靠和及時(shí)的來源。
1.2 指標(biāo)的選擇
本論文參考層次分析法（AHP法），計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重，即通過專家打分法對各二級、三級指標(biāo)的相互重要性關(guān)系進(jìn)行定性判斷，運(yùn)用AHP法對各指標(biāo)間關(guān)系及各指標(biāo)對總指標(biāo)的影響與貢獻(xiàn)進(jìn)行科學(xué)的定量分析^[7]。由此可得各指標(biāo)及其權(quán)重見表1.1。
表1.1 指標(biāo)及其比重

二級指標(biāo)	權(quán)重	三級指標(biāo)	權(quán)重	最終權(quán)重
總量類	0.17	1國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）	0.4	0.068
		2房地產(chǎn)業(yè)增加值	0.6	0.102
投資類	0.15	3房地產(chǎn)開發(fā)投資額	0.5	0.075
		4房地產(chǎn)開發(fā)投資在X16中的比重	0.5	0.075
		另，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤
生產(chǎn)類	0.10	5商品房新開工面積	0.3	0.03
		6商品房施工面積	0.3	0.03
		7商品房竣工面積	0.4	0.04
		另，土地購置面積、土地開發(fā)面積
交易類	0.34	8商品房銷售面積	0.4	0.136
		9銷售率=銷售面積/竣工面積	0.3	0.102
		10商品房銷售額	0.3	0.102
		另，存量房交易面積、商品房空置面積
金融類	0.11	11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款	0.25	0.027
		12 人均可支配收入	0.25	0.027
		13房價(jià)與家庭年收入比	0.25	0.029
		14 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額	0.25	0.027
		另，個(gè)人住房存貸款總額 、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金
價(jià)格類	0.14	15商品房銷售價(jià)格	1.0	0.14
		另，房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格
注：文獻(xiàn)[8]中實(shí)際有25項(xiàng)指標(biāo)，考慮到數(shù)據(jù)的可得性，從中選取15項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析。

2 房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析

2.1 數(shù)據(jù)采集與初步處理
從文獻(xiàn)中[8]采集了表1.1所要求的從1990到2009的15項(xiàng)指標(biāo)，并對其進(jìn)行去量綱處理——計(jì)算各指標(biāo) 在k年增長率 ，作為進(jìn)一步分析的基礎(chǔ)。
2.2 構(gòu)造綜合評價(jià)模型
中國社科院“房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究”課題組（2002）制定了房地產(chǎn)合成增長率指數(shù)，認(rèn)為：房地產(chǎn)合成增長率指數(shù)=房屋施工面積增長率×0.1+房屋竣工面積增長率×0.1+房地產(chǎn)投資增長率×0.2+房屋銷售額增長率×0.4+商品房價(jià)格年上漲率×0.1+房地產(chǎn)業(yè)增加值×0.l^[9]。參照中國社科院“房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究”課題組（2002）制定房地產(chǎn)合成增長率指數(shù)的方法，可以得出合成指數(shù)為：
圖
2.3 中國房地產(chǎn)周期的劃分
結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程以及圖2.1可以簡單看出，中國房地產(chǎn)業(yè)從1990年開始，按照倒U法，大致經(jīng)歷了三個(gè)周期：