摘要：本文結(jié)合筆者多年從事房地產(chǎn)項目工程成本管理的實際工作經(jīng)驗，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)，針對項目工程成本管理中關(guān)鍵的幾個環(huán)節(jié)，淺析如何通過做好這些環(huán)節(jié)上的工作來做好工程成本管理，最終達(dá)到合理有效降低房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，提高利潤的目的。

　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā);工程成本管理;降低成本

　　Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.

　　Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost

　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　一、引 言

　　工程成本管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)管理中重要的一部分，一方面需要預(yù)先科學(xué)合理的確定工程成本，為整個工程成本管理確定目標(biāo);另一方面需要在工程的施工階段，對成本進(jìn)行合理的過程控制，努力使最終實際成本控制在一定的范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)項目工程成本涉及的因素比較復(fù)雜，幾乎涉及所有的工程關(guān)系方：設(shè)計單位的水平好壞直接影響整個工程項目的總成本，而施工單位和監(jiān)理單位的經(jīng)營效果和溝通也直接影響到工程項目的總成本?？梢赃@么說，工程成本管理貫穿了整個項目從設(shè)計到最后施工驗收完畢的所有階段，關(guān)鍵是要加強(qiáng)重點階段和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)商必須在確保品質(zhì)的前提下嚴(yán)格控制工程造價，合理有效降低項目成本，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者將從以下幾個方面分析怎樣做好房地產(chǎn)的工程成本管理。

　　二、設(shè)計階段的成本控制

　　設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響有著比其他過程不可比擬的優(yōu)勢和作用，并且通過優(yōu)化設(shè)計，可做到花費最小的代價獲得最大的效果。首先是項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃方案設(shè)計，其次是設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，都直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可合理有效地降低工程造價 ，但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員更注重安全性，偏向高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而較少考慮經(jīng)濟(jì)性，從而在根本上影響了項目成本的合理有效控制，造成了一定的浪費。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。要做好設(shè)計階段的成本管理工作，可從開展限額設(shè)計、采用合同措施等方面入手。

　　首先在設(shè)計委托工作中要推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。開發(fā)商工作人員應(yīng)與設(shè)計單位和設(shè)計人員做好交流，熟悉建筑工程的目標(biāo)和要求，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算統(tǒng)一考慮，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。目前設(shè)計人員普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況，造成設(shè)計頻繁變更，給工程成本控制帶來一定的難度，有的變更得晚了，還會帶來很大的返工，產(chǎn)生一定的無效成本，這是設(shè)計階段增加不必要工程成本的主要原因。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額(造價、三材消耗指標(biāo)等)，并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了成本指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以彌補(bǔ)。不能只顧畫圖、不顧算賬，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程成本。

　　另外，針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，圖紙深度不夠引起設(shè)計變更隨心所欲的問題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)合同措施是十分必要的。在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如未經(jīng)開發(fā)商允許的情況下，設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例(如 5%)時，則扣罰一定比例的設(shè)計費。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計質(zhì)量、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

　　三、目標(biāo)成本管理

　　許多房地產(chǎn)開發(fā)商所做的目標(biāo)成本起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。因此，按照工程目標(biāo)成本合理地進(jìn)行成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作中的又一重點，其中包括目標(biāo)成本編制與執(zhí)行。

　　(一)項目工程目標(biāo)成本的編制

　　項目目標(biāo)成本的管理必須做到事前控制，借鑒當(dāng)?shù)仡愃祈椖康某杀荆Y(jié)合本公司的產(chǎn)品類型和建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，綜合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲂星椋▌趧?wù)、材料市場的價格行情，合理編制目標(biāo)成本;項目目標(biāo)成本編制完畢經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定后，及作為控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行，后續(xù)工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目標(biāo)。會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程成本主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本目標(biāo)數(shù)同口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)目標(biāo)成本的分解與執(zhí)行

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及很多專業(yè)和人員，應(yīng)把目標(biāo)成本作為項目經(jīng)營考核內(nèi)容之一，寫進(jìn)項目年度工作計劃和管理目標(biāo)之中，并同項目的進(jìn)度目標(biāo)、銷售目標(biāo)等項目經(jīng)營指標(biāo)一起，組織向項目全體人員宣傳，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一目標(biāo)，不僅清楚公司的總體目標(biāo)，而且清楚自己的目標(biāo)，形成人人有目標(biāo)，人人關(guān)心目標(biāo)，為目標(biāo)而努力工作。

　　目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項目的管理架構(gòu)和職責(zé)分工，在項目內(nèi)部分解細(xì)化，落實到部門及人員。例如項目的工程管理人員，不僅清楚自己分管工程的質(zhì)量和進(jìn)度要求，同時也應(yīng)清楚目標(biāo)成本要求，如此“三位一體”融入到意識當(dāng)中，使工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本在他們的日常管理中不至于脫節(jié)，只有這樣才能使成本得到真正有效控制。

　　在工程營造過程中，以分解目標(biāo)成本為導(dǎo)向，對比實際成本與目標(biāo)成本的差異，超目標(biāo)成本時，有相應(yīng)的措施加以合理解決，如優(yōu)化方案、內(nèi)部平衡等等，以確保最終成本與目標(biāo)成本的差異不至于太大。

　　四、加強(qiáng)結(jié)算的審核工作

　　作為房產(chǎn)開發(fā)商，在工程已經(jīng)完成的情況下，做好結(jié)算審核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，結(jié)算工作也是成本控制至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。結(jié)算審核要做到有理可依、有據(jù)可查，把審增額控制在合理的范圍以內(nèi)。結(jié)算工作完成后，校審很有必要，能有效避免多算、重算，提高結(jié)算的準(zhǔn)確性，加快工作進(jìn)展。審核的重點為工程量計算是否準(zhǔn)確，結(jié)算單價套用是否正確，各項取費標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。而在審核工作的具體步驟中要注重以下幾個方面：

　　(一)工程量的審核

　　工程量是否正確是關(guān)系到結(jié)算準(zhǔn)確性的一個重要方面，應(yīng)著重注意如下幾點：

　　1. 審核工程項目劃分是否合理;

　　2. 審核工程量的計算規(guī)則是否與合同約定的保持一致;

　　3. 審核簽證憑據(jù)，核準(zhǔn)工程量。

　　(二)結(jié)算單價選用的審核

　　1. 工程項目特征與設(shè)計圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否一致，如：砼標(biāo)號;

　　2. 單價子目內(nèi)容是否與設(shè)計及簽證相符;

　　3. 主材價格套用是否合理。

　　(三)取費審核

　　取費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。審核時應(yīng)注意如下幾點：

　　1. 取費文件的時效性;

　　2. 執(zhí)行的取費文件是否與工程性質(zhì)相符;

　　3. 費率計算是否正確;

　　4. 價差調(diào)整的材料是否符合有關(guān)規(guī)定。

　　五、結(jié) 語

　　綜上所述，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計、目標(biāo)成本、結(jié)算等幾個關(guān)鍵工作管理好，就抓住了房地產(chǎn)項目開發(fā)工程成本控制的重點，從而針對重點環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，真正做到降低成本，確保預(yù)期利潤的目的，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。