摘要：據(jù)《中國房地產(chǎn)行業(yè)月度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告前瞻》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2013年1-3月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。文章發(fā)表在《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》上，是國家級(jí)建筑論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

　　2013年3月份國房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn)，一季度，全國土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負(fù)增長(zhǎng);商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩?？傮w而言，潛在供應(yīng)依然偏緊。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的涵義及其特征

　　所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　2.1　政治風(fēng)險(xiǎn)

　　是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)(如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整(如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革)，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。

　　2.2　經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。

　　2.3　自然風(fēng)險(xiǎn)

　　是指由于自然因素(如洪水、火災(zāi)、地震等)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

　　3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

　　3.1　政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國尤其需要關(guān)注。

　　3.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

　　3.3　開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

　　經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。

　　3.4　開發(fā)地點(diǎn)的選擇

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。

　　此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

　　4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

　　4.1　事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地

　　例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

　　4.2　采用多樣化(或組合化)投資

　　就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場(chǎng)等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。

　　4.3　以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

　　通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段(如合同條款的擬定)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。

　　4.4　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

　　要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī);分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊;要了解國家政策并預(yù)測(cè)國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模;要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

　　4.5　在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

　　這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

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