摘要：在房價過快上漲的背景下, 政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來促進市場健康、遏制投機, 同時也衍生出多元化的住房模式, 這對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的沖擊。為了提高企業(yè)生存能力, 加強企業(yè)市場競爭力, 做實、做強內(nèi)控管理成為此階段房地產(chǎn)企業(yè)的管理重心, 而強化成本管控、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)則成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理中的重中之重。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性, 指出了房地產(chǎn)成本管控存在的問題和局限性, 并提出了房地產(chǎn)成本管控的改善措施。

　　關鍵詞：房地產(chǎn); 企業(yè); 成本管控;

　　《中外房地產(chǎn)導報》(月刊)創(chuàng)刊于1989年，是由深圳市規(guī)劃與國土資源局主辦的綜合性經(jīng)濟刊物。內(nèi)容包括一周經(jīng)濟態(tài)勢、房地行情、金融股市、居家置業(yè)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。包括立項、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為。是一個從拿地到前期規(guī)劃再到開發(fā)建設而后經(jīng)政府多部門驗收后完成銷售的復雜過程, 通常需要一個很長的經(jīng)營周期, 期間通過對各種資源的調(diào)度和組合利用, 對全過程進行系統(tǒng)的成本控制, 從而達到預期的盈利目標。所以, 成本管控在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又顯得尤為重要, 如何改善成本管理對加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實意義。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性和重要性

　　成本管控不是僅僅的企業(yè)的一種短期行為, 而是持續(xù)成長的管理模式, 它已然貫穿項目開發(fā)的各個階段, 具有全體參與性、系統(tǒng)性、連續(xù)性, 將對企業(yè)未來在行業(yè)中的發(fā)展有著重要的意義, 在目前政府宏觀調(diào)控的格局下, 成本管控作為企業(yè)管理的核心, 也是企業(yè)管理能力評價的關鍵指標, 實施有效的成本控制, 提高成本的管理水平, 才能激發(fā)利潤增長點, 從而使企業(yè)在市場競爭中賺取豐厚的利潤并增強對市場的競爭力。

　　在政府密集出臺各類房地產(chǎn)調(diào)控政策時期, 各房地產(chǎn)企業(yè)均面臨著巨大的生存壓力, 傳統(tǒng)房地產(chǎn)進入微利時代, 成本領先倡議成為各房地產(chǎn)企業(yè)的競爭倡議。如何通過優(yōu)化成本管控結(jié)構(gòu)、最大化地降低企業(yè)成本, 提高企業(yè)資源的有效利用, 降低投資風險、營運風險、并且快速收回投資成本, 提高企業(yè)綜合收益率, 已成為房地產(chǎn)行業(yè)得以健康穩(wěn)健生存的關鍵。成本管控已經(jīng)成為各個企業(yè)管理的重點, 嚴控成本勢在必行。

　　二、房地產(chǎn)成本管控存在的問題

　　(一) 成本管控制度不完善

　　房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設前期以建立的目標成本來管控整個開發(fā)過程中的成本, 過程中進行動態(tài)跟蹤, 從而達到及時糾偏、嚴控成本。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在過程中、特別是項目結(jié)束后評估后, 對成本偏差的績效制度是缺失、不健全的, 有些房地產(chǎn)企業(yè)編制了項目成本管理制度, 但在執(zhí)行過程中卻流于形式, 使之形同虛設, 造成責權(quán)不明晰、獎罰不明確, 降低了目標成本落地性、削弱了成本管控效果, 不能真正實現(xiàn)目標成本管控的訴求。

　　(二) 缺乏成本信息化系統(tǒng)

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)并不會對以往的工程成本數(shù)據(jù)以及未來將發(fā)生的成本數(shù)據(jù)進行很好的管理, 導致沒有收集建立起良好的成本信息數(shù)據(jù)庫。不能做到高效的信息化成本管理, 使成本管理效率低下、錯誤問題多、不能通過歷史數(shù)據(jù)吸取經(jīng)驗。項目過程中工程進度的相關數(shù)據(jù)不能做到很好的及時傳遞, 造成實際工程量與財務賬面數(shù)據(jù)不具有關聯(lián)性。

　　(三) 成本管理部門人員設置不合理

　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由成本部門實施成本管控, 實際上成本部門的成本人員是成本預決算的專家, 但在設計、營銷、財務、稅費、融資等領域并非專業(yè), 而房地產(chǎn)開發(fā)成本是由各開發(fā)環(huán)節(jié)、各項成本費用組成的, 并且各模塊專業(yè)性都較強, 僅由成本部門人員去負責全項目的成本管控, 很容易造成成本管控的缺失, 如在管控范圍的缺失、專業(yè)性的缺失和管控力度的缺失, 這些就會導致成本測算數(shù)據(jù)不全面、不準確, 造成過程成本難以管控等問題, 最終造成項目成本失控等一系列問題。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控改善措施

　　(一) 規(guī)范成本管控制度, 加強績效考核

　　在實現(xiàn)企業(yè)整個倡議目標中成本控制也會貫穿始終, 只有在成本管控的過程中對其監(jiān)督、控制及完善才能使企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加久遠。將企業(yè)的各部門的責任劃分清楚, 建立完整的績效考核指標, 將指標從上而下除以分解, 讓各部門職責清晰, 獎懲分明, 績效考核的建立完善能夠提高成本管控積極性以及提高工作效率, 能夠有利于企業(yè)及員工的目標達成、有利于在績效考核的過程中發(fā)現(xiàn)問題并不斷的改進問題、有利于員工合理利益的分配, 提高員工管控及做事的積極性、有利于促進企業(yè)與員工的共同成長。

　　(二) 培育專業(yè)人才, 建立信息化系統(tǒng)

　　企業(yè)的生存發(fā)展離不開人才, 在這個激烈競爭的房企, 如何通過培養(yǎng)成本管控的專業(yè)人才對企業(yè)的今后發(fā)展尤為重要, 對提高成本管控有著舉足輕重的作用。企業(yè)可以將各部門的翹楚都聚集在一個新建的部門, 讓大家集體辦公, 同時增強其他專業(yè)相關的業(yè)務能力。?隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計算的發(fā)展及應用, 房地產(chǎn)企業(yè)完全能夠打造與自身業(yè)務相結(jié)合的全項目管控信息化系統(tǒng), 將目標成本錄入系統(tǒng), 隨著工程進度的變化, 突發(fā)情況的產(chǎn)生, 或者簽證、決算的發(fā)生, 隨時更新系統(tǒng), 使全員能夠第一時間掌控項目的動態(tài)以及相關預警, 依托信息化的管理對企業(yè)的管控至關重要。

　　(三) 優(yōu)化成本部門人員設置

　　為打破企業(yè)各個職能部門只對本部門所負責的工作環(huán)節(jié)負責、只對本部門管控范圍內(nèi)的成本負責的職責界限約束瓶頸, 實現(xiàn)大部門、總成本的全項目成本管控意識, 需成立由各條線專業(yè)人員組成的“專業(yè)”成本管理部門。該部門人員由項目各專業(yè)職能人員構(gòu)成, 包括投資、設計、營銷、成本、工程、財務等組成, 形成大成本的人員構(gòu)成。由這些專業(yè)人員組成的團隊負責房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控工作, 不僅能做到成本的全覆蓋, 而且能做到全項目成本在不同職能部門管控成本中的平衡, 最終做到成本整合, 優(yōu)化成本工作、優(yōu)化企業(yè)總成本。

　　參考文獻

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