【摘要】美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告，由該委員會(huì)討論決定是否向法院控告。同時(shí)，美國(guó)各地都有專門(mén)的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 行業(yè)對(duì)比 制度規(guī)范

　　一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

　　1、特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供中介服。房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動(dòng)，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介具有很強(qiáng)的靈活性。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以傭金為主要收入來(lái)源。

　　2、存在的問(wèn)題。一是門(mén)檻不高，業(yè)務(wù)人員隨意聘用，素質(zhì)良莠不齊。二是誠(chéng)信不良。虛假信息、屢吃差價(jià)、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽(yáng)合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產(chǎn)中介就盲目“跑馬圈地”。市場(chǎng)交易活躍時(shí)，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場(chǎng)行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時(shí)會(huì)斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

　　二、國(guó)外房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　國(guó)外及港臺(tái)房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨(dú)立法規(guī)體系，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。美國(guó)作為一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國(guó)許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益。

　　1、國(guó)外中介機(jī)構(gòu)管理制度。

　　(1)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí)。在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：經(jīng)紀(jì)人，具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照;銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。

　　美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會(huì)因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生?？梢?jiàn)，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無(wú)論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。

　　(2)法規(guī)制度。美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會(huì)”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢(qián)，可減少很多麻煩。(3)職業(yè)道德。美國(guó)非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。