摘　要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)、調(diào)節(jié)、監(jiān)督和控制，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)良性發(fā)展的重要保證。正如筆者在引言中所說(shuō)，近年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化也得以不斷深入。主要表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)。

　　關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn)

　　中圖分類號(hào)：F830.92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772(2013)29-0000-02

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致普通群眾買房難住房難的情況日益普遍;另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)了一些違法違規(guī)現(xiàn)象，值得引起我們的重視。為此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域再次重申政府宏觀調(diào)控的重要性就顯得十分必要了。針對(duì)這種情況，國(guó)家相關(guān)部門雖然陸續(xù)制定了一些相關(guān)政策和規(guī)定以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。然而，資金融通作為房地發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，不僅關(guān)系的房地產(chǎn)的良性發(fā)展與否也關(guān)系到整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

　　二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

　　(一)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因

　　1.自有資金缺乏，負(fù)債比例過(guò)高

　　一方面，企業(yè)自有資金在投資建設(shè)項(xiàng)目中的比重過(guò)低，主要表現(xiàn)在負(fù)債比例過(guò)高，資金鏈環(huán)節(jié)脆弱;另一方面，企業(yè)的融資渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行信貸，一旦受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策影響，極易產(chǎn)生資金鏈斷裂的嚴(yán)重后果，甚至引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”，即某一房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)失控最終導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)。

　　2.道德風(fēng)險(xiǎn)

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高資金量投入的行業(yè)，有時(shí)某些房地產(chǎn)企業(yè)為盡快獲得較高的銀行信貸，不惜采取粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、隱瞞重大信息等方式。加之我國(guó)目前缺乏高效、健全、統(tǒng)一的信用平臺(tái)，無(wú)形中加劇了融資過(guò)程中借貸雙方信息不對(duì)稱，也為某些房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)騙貸提供了可乘之機(jī)。

　　3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，絕大多數(shù)商業(yè)銀行是通過(guò)抵押物的形式發(fā)放貸款，即銀行按照交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)值判斷，然后結(jié)合具體房地產(chǎn)公司的信用狀況發(fā)放貸款。商業(yè)銀行這樣做的目的就是減少在房地產(chǎn)融資過(guò)程中自身的借貸風(fēng)險(xiǎn)，反之銀行壞賬。然而，現(xiàn)實(shí)情況是由于上午提到的道德風(fēng)險(xiǎn)和信息不對(duì)稱加之抵押物市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在借貸過(guò)程中提供的抵押物往往存在估價(jià)難、變現(xiàn)難等情況。這無(wú)疑進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)的外因

　　1.政策變動(dòng)

　　當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針政策和法律法規(guī)等發(fā)生變動(dòng)時(shí)，在很大程度上會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的各種問(wèn)題的出現(xiàn)，進(jìn)而制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

　　2.匯率和利率的變動(dòng)影響籌資成本

　　一方面，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)往往可以從匯率和利率的變動(dòng)中放映出來(lái)，對(duì)市場(chǎng)信心尤其是金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域的信息造成一定程度上的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資結(jié)果;另一方面，也是最主要的，匯率和利率的高低直接影響了企業(yè)的籌資成本和籌資難度，如果利率過(guò)高，企業(yè)信用貸款的成本會(huì)大幅提高，貸款難度也會(huì)加大，直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，是的地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大大提高。

　　三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

　　(一)市場(chǎng)為主導(dǎo)，宏觀調(diào)控不放松

　　一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的，過(guò)度的行政干預(yù)容易產(chǎn)生“拔苗助長(zhǎng)”的情況，得不償失。然而我們也必須明確政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的作用。政府有關(guān)部門通過(guò)制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策和法律制度約束“局中人”的市場(chǎng)行為，創(chuàng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，努力確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)頻率。

　　(二)建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警機(jī)制

　　房地產(chǎn)和金融業(yè)的復(fù)雜性決定了二者在交合的節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)是很難完全避免的。因此從宏觀角度上講，建立健全一套完整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警機(jī)制是十分必要的。一方面，它起到了事前的監(jiān)督和預(yù)警，正所謂不打無(wú)準(zhǔn)備之仗，事前的預(yù)警可以幫助有關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)提前調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)行為;另一方面，制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)方法措施有助于在發(fā)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是及時(shí)采取措施，在最大程度上減少各方損失。

　　(三)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融行為的監(jiān)督和管理

　　對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)進(jìn)行的監(jiān)督和管理在很大程度上確保了信息的詳細(xì)和可靠程度。換言之，筆者上文所論述的有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因，如道德風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)等都可以通過(guò)外部的嚴(yán)格監(jiān)督和管理得到緩解和解決。有關(guān)部門不僅要制定出監(jiān)督和管理的相應(yīng)制度準(zhǔn)則，還有對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)，避免風(fēng)險(xiǎn)隱瞞情況的出現(xiàn)，時(shí)刻保證房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可控。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　我國(guó)目前處在城市化高速發(fā)展的階段;同時(shí)，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。雖然這些年我國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域取得了快速的發(fā)展，極大地緩解了人民群眾住房需求，提高了人民群眾的住房水平。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域也出現(xiàn)了許多新的問(wèn)題，新的疑難雜癥，隱含了一些新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。筆者就是從房地產(chǎn)在金融環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)為線索，探討其成因和解決法案，強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，希望引起有關(guān)各方的重視，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

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