一、房地產(chǎn)測繪的重要性

　　(1)房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

　　(2)房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪可以為一個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

　　(3)房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù);同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

　　二、房地產(chǎn)測繪的作用

　　1、法律方面作用地產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)測繪成果的適用性、界址面積測量的依據(jù)和方法、界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性等內(nèi)容進(jìn)行審核，確認(rèn)后方可進(jìn)行房地產(chǎn)的管理。這些房地產(chǎn)測繪成果為房地產(chǎn)的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)的開發(fā)與交易提供了房地產(chǎn)的權(quán)屬界址點(diǎn)、權(quán)屬界線、權(quán)屬面積等相關(guān)權(quán)屬資料。為處理各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的糾紛提供法律的基礎(chǔ)資料。

　　2、社會服務(wù)參謀功能。房地產(chǎn)測繪的成果，通過分類歸納后，可以衍生很多類型的資料，例如：統(tǒng)計一個城市的房屋總的數(shù)量和質(zhì)量、人均的使用面積、人均建筑面積，住宅的使用權(quán)、年限等等情況。這些資料會給城市的整體發(fā)展、整體建筑布局、老城區(qū)的改造、危房的改建等提供依據(jù)。同時也是市政工程、公用事業(yè)、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、綠化建設(shè)、文體衛(wèi)生、社會治安、水利建設(shè)、地下管網(wǎng)、旅游、電、氣、通信等提供基礎(chǔ)信息資料。

　　3、財政稅收經(jīng)濟(jì)功能。房地產(chǎn)測繪的成果是進(jìn)行房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動和交易、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)保險服務(wù)、房地產(chǎn)抵押貸款等活動的主要依據(jù)。

　　三、房產(chǎn)測繪中存在的問題

　　(一)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展不完善,行業(yè)監(jiān)管不到位。盡管房產(chǎn)測繪作為一項專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場,實(shí)行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機(jī)制,但由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善,存在一些不公平競爭甚至違法亂紀(jì)行為,擾亂了市場秩序。目前,有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善,測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠,缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo),對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位,不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

　　(二)存在地區(qū)差異,做法不統(tǒng)一。房產(chǎn)測繪離不開現(xiàn)場外業(yè)測量和數(shù)據(jù)計算、繪圖等內(nèi)業(yè)處理工作,然而對于這些工作,在不同地區(qū)、不同的測繪機(jī)構(gòu)或者不同的測繪人員,各自的做法都有差別。

　　另外,在房產(chǎn)測繪的運(yùn)作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別,其技術(shù)成果質(zhì)量難以評定,不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監(jiān)督,也不利于房產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。

　　(三)房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范有待完善。雖然GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)測繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定,但在具體操作中仍然存在一系列細(xì)節(jié)問題。

　　1.斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測困難。根據(jù)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的,層高在2.20米以上的部位,按其外圍水平投影計算建筑面積,層高在2.20 米以下的部位不計算建筑面積。”這項規(guī)定在實(shí)際操作中卻遇到了麻煩。因?yàn)榉课萁ǔ梢院?房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋,實(shí)測很困難。這樣一來,對于斜面結(jié)構(gòu)的樓板厚度就難以采集,層高等于2.20米的部位不易確定,更無法精確量取,建筑面積計算當(dāng)然就可能有較大偏差。

　　2. 建筑面積計算不盡合理。成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中,套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成;共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積,遵循“誰使用,誰分?jǐn)?rdquo;的原則。但在具體實(shí)施中,部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的,其服務(wù)范圍也難以明確劃分。

　　3.從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟悉法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產(chǎn)測繪部門,從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低,專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏.

　　四、房產(chǎn)測繪不足的改進(jìn)方法

　　(一)加快房產(chǎn)測繪市場化步伐,規(guī)范并形成競爭有序的房產(chǎn)測繪市場。首先,實(shí)行測管分離和測繪市場準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度,防止和制止亂借用亂收費(fèi)現(xiàn)象,規(guī)范市場行為;加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理,控制市場準(zhǔn)入,推進(jìn)開放房產(chǎn)測繪市場步入市場化、專業(yè)化、法制化的軌道。

　　其次,加強(qiáng)行業(yè)自律,加快建立房產(chǎn)測繪誠信體系。嚴(yán)格按照市場機(jī)制運(yùn)作,防止惡性競爭,杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為;房產(chǎn)測繪單位應(yīng)對其測繪成果承擔(dān)法律責(zé)任,對個別在測繪中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處,追究相關(guān)責(zé)任。

　　(二)建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺,統(tǒng)一管理,加強(qiáng)交流與合作。測繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作,制定規(guī)范的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則,建立房產(chǎn)測繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺,形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制,達(dá)到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享,又能推動行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;既規(guī)范房產(chǎn)測繪行為,又能確立房產(chǎn)測繪成果的權(quán)威性,維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。另外,利用測繪行業(yè)協(xié)會和大專院校的測繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo),促進(jìn)地區(qū)間交流與合作,互通有無,以達(dá)到房產(chǎn)測繪工作平衡發(fā)展。

　　(三)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高房產(chǎn)測繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)。一名合格的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測量的專業(yè)知識和相關(guān)的房地產(chǎn)知識,還要具備高度的責(zé)任心,嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測量工作。做好房產(chǎn)測量各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作,提高上崗人員專業(yè)素質(zhì);加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用,提高房產(chǎn)測繪的科技含量。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]馮靜淺.議房產(chǎn)測繪市場化.河北企業(yè)，2008-07-20.

　　[2]宋舟霞.新形勢下房產(chǎn)測繪單位面臨的問題及對策研究.榆林學(xué)院學(xué)報，2007-11-15.

　　[3]李鳳陸.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和質(zhì)量控制.科技資訊，2008-01-13.