近年來,法院在審理國(guó)有土地使用權(quán)合同及房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了大量的難點(diǎn)問題,給法院審理此類案件增加了難度,下面就上述案件談一下自己的認(rèn)識(shí)。

　　一、法院在審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件中出現(xiàn)大量的難點(diǎn)問題。

　　如原告張淑蘭訴被告黑龍江省牡丹江農(nóng)墾鑫淼房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛一案,案情如下:2002年10月17日,原告于強(qiáng)易與黑龍江省八五一一農(nóng)場(chǎng)簽訂了一份《房屋買賣合同》,原告以105,600元的價(jià)格購(gòu)買黑龍江省八五一一農(nóng)場(chǎng)位于中發(fā)機(jī)械廠院內(nèi)(原鑄造翻砂車間)647平方米房屋一棟,原告在該房屋及廠區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)八五一一農(nóng)場(chǎng)玉兔冷飲廠。2007年6月,被告鑫淼公司準(zhǔn)備建設(shè)施工和諧小區(qū),根據(jù)黑龍江省八五一一農(nóng)場(chǎng)整體規(guī)劃的要求,修通建材路需拆除原告所有八五一一農(nóng)場(chǎng)玉兔冷飲廠的部分廠房和讓出部分用地。6月13日,原告與被告簽訂了一份《房屋和用地轉(zhuǎn)讓合同》,合同約定,被告需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房,需拆掉的圍墻自大門往西23.50米處讓出總用地面積為655平方米的土地;因原告部分廠房的拆除和部分用地的轉(zhuǎn)讓影響原告的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展,給原告造成了損失,因此被告應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,具體辦法如下:1.被告需給原告一次性現(xiàn)金補(bǔ)償280,000元;2.被告承諾,經(jīng)原告同意在原告廠區(qū)后院東側(cè),被告所建三層樓中一樓一單元分別作為原告方售貨處、辦公室、財(cái)務(wù)室、保管室使用,建筑面積分別為60平方米、40平方米、60平方米,并在此單元三樓提供建筑面積為66平方米的住宅樓,待樓房竣工后由被告將以上四個(gè)房產(chǎn)證交與原告;3.被告承諾,經(jīng)原告同意在原告所使用的一單元樓下為原告建筑一個(gè)面積為180平方米的地下倉(cāng)庫(kù),要求高度為3.6米做防水,冬夏無水不潮濕,庫(kù)門尺寸為寬3.6米×3.8米,電路照明設(shè)施齊全,待竣工后由被告將房產(chǎn)證交與原告;違約責(zé)任,違約金的數(shù)額由被告確定為現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)?0%即280,000×50%=140,000元。同日,被告給原告出具了一份《證明》,寫明被告給付原告補(bǔ)償金除合同上標(biāo)定的280,000元外,尚有合同未標(biāo)定的720,000元的補(bǔ)償金。10月19日,原告與被告又簽訂了一份《特別說明及補(bǔ)充內(nèi)容》,對(duì)上述合同作出了補(bǔ)充內(nèi)容,被告給付原告300,000元的補(bǔ)償金。10月25日,被告法定代表人李松展給原告出具了一份《欠條》,寫明欠原告700,000元,還款日期2008年5月30日。在建設(shè)施工和諧小區(qū)的過程中,被告沒有按合同約定的房屋及面積給原告建設(shè)施工房屋,也沒有按《欠條》約定的還款日期給付原告補(bǔ)償金。在庭審中,被告陳述現(xiàn)被告售樓房的價(jià)格為每平方米1488元,不同意給付原告合同約定的樓房及《欠條》寫明的補(bǔ)償金。原告舉證證明被告售樓房的價(jià)格為每平方米1280元,原、被告在合同中約定被告給原告補(bǔ)償房屋面積為406平方米,按每平方米1280元計(jì)算,價(jià)值為519,680元。

　　法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條的規(guī)定,判決如下:被告黑龍江省牡丹江農(nóng)墾鑫淼房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生后十日內(nèi)給付原告于強(qiáng)易、張淑蘭補(bǔ)償房屋面積406平方米的價(jià)值為519,680元、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金700,000元及違約金140,000元,計(jì)1,359,680元。

　　原告于強(qiáng)易、張淑蘭以105,600元的價(jià)格購(gòu)買黑龍江省八五一一農(nóng)場(chǎng)位于中發(fā)機(jī)械廠院內(nèi)647平方米房屋及土地使用權(quán)。被告被告黑龍江省牡丹江農(nóng)墾鑫淼房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司需要拆除原告建筑面積為228.52平方米的廠房及土地使用權(quán),而原告卻得到1,359,680元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,這明顯是不公平的。我建議土地及稅務(wù)等有關(guān)部門應(yīng)介入此類交易,收取必要的土地使用費(fèi)及稅金,使國(guó)家少受損失。

　　二、法院在審理房屋買賣合同糾紛案件中也出現(xiàn)大量的難點(diǎn)問題。

　　如原告孫勝田、韋妹鴛與被告張德禮、田淑艷房屋買賣合同糾紛一案,案情如下:1981年11月,被告張德禮在原黑龍江省八一農(nóng)墾大學(xué)三隊(duì)工作時(shí),該隊(duì)將本隊(duì)008棟3號(hào)32平方米平房一棟分給被告張德禮、田淑艷夫妻居住。1993年二被告取得該房屋有限產(chǎn)權(quán),當(dāng)年被告張德禮被原黑龍江省八一農(nóng)墾大學(xué)調(diào)到該大學(xué)修造廠工作。原告孫勝田是被告田淑艷的外甥。1993年10月,被告張德禮、田淑艷與原告孫勝田、韋妹鴛夫妻經(jīng)口頭協(xié)商,二被告以1300元將該房屋賣給二原告,二原告將1300元房款給付二被告。1997年5月,原黑龍江省八一農(nóng)墾大學(xué)三隊(duì)統(tǒng)一到該大學(xué)總務(wù)處辦理《房屋所有權(quán)證》,所有權(quán)人登記為“張德禮”。后該大學(xué)存檔的《私有房屋棟(戶)卡》中“房主姓名”由“張德禮”變更為“孫勝田”,《黑龍江省農(nóng)場(chǎng)總局房屋四面墻界申報(bào)表》中“東墻”、“南墻”、“西墻”、“北墻”(簽章)欄內(nèi)都有“自有 孫勝田”字樣,《房屋所有權(quán)證存根字第1097號(hào)》中“領(lǐng)證人簽章”為“孫勝田”,現(xiàn)該《房屋所有權(quán)證》在二原告手中,《三連008-009棟平房》中“3”號(hào)房屋打印房主姓名為“孫勝田”。原黑龍江省八一農(nóng)墾大學(xué)搬到黑龍江省大慶市后,在該原大學(xué)的基礎(chǔ)上成立了黑龍江省牡丹江農(nóng)墾雙峰農(nóng)場(chǎng)。該場(chǎng)決定將該場(chǎng)三隊(duì)住戶全部搬遷到該場(chǎng)場(chǎng)部居住,并準(zhǔn)備給予一定的現(xiàn)金補(bǔ)貼。2010年3月31日,二原告與二被告四人到黑龍江省農(nóng)墾總局牡丹江分局房地產(chǎn)管理處辦理該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí),雙方因黑龍江省牡丹江農(nóng)墾雙峰農(nóng)場(chǎng)準(zhǔn)備給該房屋補(bǔ)貼款如何分配的問題而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),二被告未協(xié)助二原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百三十條及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條的規(guī)定,判決如下:一、原告孫勝田、韋妹鴛與被告張德禮、田淑艷的房屋買賣關(guān)系成立,房字第1097號(hào)房屋歸原告孫勝田、韋妹鴛所有;二、被告張德禮、田淑艷于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告孫勝田、韋妹鴛到黑龍江省農(nóng)墾總局牡丹江分局房地產(chǎn)管理處辦理房字第1097號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),將該《房屋所有權(quán)證》中“所有權(quán)人”由“張德禮”變更為“孫勝田”。

　　原、被告所爭(zhēng)議的房屋是農(nóng)場(chǎng)連隊(duì)的磚房,當(dāng)時(shí)房屋并不值錢,買方將房款交付給賣方后,買方搬進(jìn)去住即可。雙方即不簽訂協(xié)議,又不打收條,可現(xiàn)在涉及到農(nóng)場(chǎng)將連隊(duì)房屋拆遷到場(chǎng)部,給房主補(bǔ)償樓房,經(jīng)濟(jì)利益成數(shù)十倍的增加。這樣賣方感覺吃大虧,因此說沒有將房屋進(jìn)行買賣,而是租借給對(duì)方住而產(chǎn)生糾紛。我建議法院在審理此類案件時(shí),一定要綜合考慮,看房屋所有權(quán)證在誰手中,調(diào)查連隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)和周圍鄰居,房屋買賣是否成立,多做調(diào)解工作,讓買方給賣方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償,以解決此類糾紛。